UA-68155207-1 La proposta d’acquisto di una casa. In cosa differisce dal preliminare e come va formulato | Come scrivere una lettera

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La proposta d’acquisto di una casa. In cosa differisce dal preliminare e come va formulato

La proposta d’acquisto costituisce il primo steep in seno alla compravendita di un immobile. Non di rado, però, soprattutto ad opera degli intermediari immobiliari meno professionali viene utilizzato come strumento per accelerare la trattativa commerciale. Avviene, infatti, che l’aspirante compratore venga persuaso ad utilizzare un’offerta scritta (talvolta irrevocabile) per accorciare i tempi o convincere il venditore a cedere ad un prezzo inferiore.
Pratica non corretta che determina, da parte di molti compratori, la sottovalutazione dell’aver apposto di una firma, che può corrispondere a dovere avere a che fare con condizioni più vincolanti di quelle immaginate, che rendono una semplice proposta più simile ad un contratto preliminare di compravendita.

Avviene frequentemente, infatti, che tale semplice proposta venga fatta compilare su un format prestampato dell’agenzia immobiliare, che si occupa della vendita dell’immobile. Spesso accompagnata da una somma per “bloccare l’affare”, per un atto che – anche se solo sino al termine temporale indicato – impegna solo il compratore, mentre per il venditore diviene vincolante solo dal momento della propria firma.
È per questo che è sempre consigliabile concordare il termine più breve possibile e, se proprio lo si ritiene necessario, corrispondere una somma esigua (non più di qualche migliaia di euro), assicurandosi di non rimanere vincolati per troppo tempo, permettendo  alla controparte di giocare al rialzo con altri potenziali interessati.  In questo caso, qualora non intervengano ripensamenti, le parti si rivedranno per stilare un preliminare di compravendita, mentre in caso contrario ci si rimetterà solo la somma corrisposta (indicata impropriamente spesso come caparra confirmatoria, la quale invece è quella depositata al momento del compromesso), soprattutto a fronte delle richieste dei mediatori, che sosterranno di aver adempiuto al proprio mandato.
Potrebbe, però, accadere anche che il venditore, una volta siglata la proposta, insista per la chiusura dell’affare, anche a mezzo delle vie legali, sostenendo che l’atto sia equiparabile ad un compromesso. In realtà, come hanno dimostrato non poche sentenze, nel Codice non vi è alcun cenno a questa equivalenza, al fatto cioè che proposta e la sua accettazione siano interpretabili alla stregua di un contratto preliminare.

Non meno importante, poi, è controllare come la proposta presenti una serie di clausole relative ad una o più condizioni verificabili solo in un secondo momento, grazie all’opera di un notaio, e al cui soddisfacimento sia vincolata alla realizzazione del preliminare e del rogito. Clausole relative alla regolarità di tutte le verifiche attinenti alla proprietà del bene e non meno di aspetti urbanistici, catastali e condominiali, che scongiurino successive brutte sorprese in termini di abusi edilizi, accatastamento, cause in corso, parti in comune, servitù non note, agibilità e abitabilità dei locali o spese condominiali straordinarie da sostenere e già deliberate. Per non parlare della possibilità che il venditore non rappresenti l’unico a disporre della titolarità dell’immobile ( si pensi ai casi di successione).  Tutte eventualità dalle quali ci si potrebbe tutelare, inserendo alcune formule standard, quali ad esempio:

“Alla data del rogito l’immobile dovrà essere libero da persone e cose, oneri reali, vincoli, gravami, trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche”

riservandosi la facoltà di annullare o formulare diversamente le proposta qualora emergessero assenze di qualità o consistenza o oneri di spesa non comunicati. Meglio ancora nella proposta d’acquisto indicare esplicitamente di come solo un contratto preliminare futuro assumerà un aspetto vincolante tra le parti. Altro consiglio utile, infine, nonostante le verifiche condotte a mezzo di un notaio, è quello di eseguire da soli qualche primo contratto preliminare, ad esempio, verificando la perfetta corrispondenza tra la metratura dell’immobile e la piantina catastale o richiedendo al venditore il certificato d’agibilità o il regolamento condominiale. Ricerche che potranno riservare preziose informazioni quando condotte anche attraverso una semplice chiacchierata con i vicini, potendo venire a conoscenza di criticità, spesso, nascoste dai venditori.

 

 

 




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